奇点视角： 房产减税效应有多大？
上周末，房产市场迎来新的刺激措施。自2月22日起，个人购买90平米及以下家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税；90平米以上减按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套住房，90平方米及以下减按1%的税率征收契税，90平方米以上减按2%的税率征收契税。同时，个人将出售 2年以上(含2年)住房免征营业税(不足2年的全额征收营业税)。
政策特别提到了二套房的契税及营业税优惠“北上广深暂不适用”。毕竟，去年12月70个大中城市的新建商品住宅价格同比上升最快的就是这四个一线城市了，其中深圳住宅价格在今年1月份同比上涨44.98%。四个一线城市面临的压力依然是房价上涨。
(图片：北京青年报)
与之前的政策相比，此次降税措施最大的亮点是对大户型和二套房销售的利好。对首次购房者来说，一套140平米(大多数城市)以上的房产契税能减少一半，如购买40000/㎡的150㎡房子可以省下90000元。所以政策导向很明显，第一是鼓励购房者积极换房，第二是鼓励购房者购买大户型房产。
然而这些利好依然很有局限性。
首先，对“刚需”群体的影响甚微。本月初，央行刚刚降了购房商业贷款的首付比例，意在响应十三五“去库存”的，给初次买房的群体提供便利。先不说降首付对这一群体的影响。首次购买房屋的刚需群体一般都是工作时间并不长的白领或者想要进城购房的农民工。这一“刚需”群体更注重性价比，相对于总价高昂的大户型房产，他们更倾向于小户型房产(很多人是只买得起小户型)。这样一来，政策对90平米以下小户型没多少实质性利好。
然后，对于买得起大户型的群体来说，如果没有换房的需求(投资的除外)，区区1%-1.5%的减免额度似乎诱惑力并不大。一套600万的房子，会因为9万元而随意更改买卖需求吗？二线城市房价没有那么高，所减免的额度就更小，几千到一两万的优惠甚至还抵不上讨价还价的优惠。这样造成的结果是，该买房的依旧会买房，不买房的也不会因此动心。
那对于剩下的“投资者”来说，利好的确相对较多。然而当年房产价格上来的时候，这批投机客可谓“功不可没”。然而现在房产价格已然在高位，高速成长的时代已经差不多过去，即便还有高速成长的可能，也会面临更大的风险。这些“投资需求”为主的购房者对房价比以往更为敏感，而两年这一“免营”期限也是一道坎。在交易时候依然会考虑这项成本。并且，一招又一招的刺激政策，反而说明了房产市场的实际情况可能比不上目前已经公布的情况，交易者会潜移默化地产生恐慌情绪。
因此，虽然现在高层频频放出刺激信号，但是到目前为止对于购房的利好还并不能一下落到实际。但同时，高层也不想一下子大开闸门引狼入室，不想重走4万亿的老路。政策还带有一定保守性。
同时，金融市场也面临许多不确定性，经济环境也偏宽松，也有更宽松的预期。房产和股市是吸收超发货币的良器，如今股市有很大不确定性，那面对巨大规模信贷，房产可能需要扮演更重要的角色，这不仅仅是去库存那么简单了。
我们依然认为，接下来房产接轨金融是早晚的事。金融上对房产的松绑是刺激的一大狠招。MBS、REITS等产品的推出，能满足更多以投资为目的的房产交易，同时也加快国际化的步伐。
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